ヒアルロン酸でおなじみ

自然治​​癒力に着目した美容法免疫療法

免疫療法は、人間の本来持っている免疫疾患の治療を行うことです。最近、癌患者の治療で副作用のない免疫療法が注目されています。免疫療法は、病気の治療だけでなく、美容面でも効果を発揮し、肌の自己修復能力を高めることで美肌を保つことができます。また、免疫力を高めることは問題に強いお肌作りに役立ちます。
乳癌予防のために、今の人々は積極的に動いている。特に、乳がんの予防啓発のためにピンクリボン活動が、世界で起きている。例えば、日本の電波塔がピンクリボン活動の日にピンクの照明に変化して、インターネット検索サイトがピンク色に変化している。ピンクリボン活動は、今世界中の人々に常識となっている。
　日銀は１４日、包括金融緩和に盛り込んだ不動産投資信託（リート）の購入を１５日以降に開始すると発表した。市場の状況をみながら順次、買い入れる。損失発生のリスクが大きく、国民負担につながりかねないリートの購入は、日銀として初の試み。日銀の購入を見越してすでにリート市場は盛り上がりをみせており、不動産市場の活性化やデフレ脱却につながることが期待される。

　リートは、多くの投資家から集めたお金でオフィスビルやマンションなどを購入し、家賃収入や売却益を投資家に分配する商品。不動産証券化協会によると、現在、東京証券取引所に３５本が上場されているという。

　日銀が購入するのは、首都圏のオフィスビルなどの優良物件を組み入れた「格付けＡＡ格以上」のリートで、十数本が上場。合計５００億円分を購入する。リート市場は活況を呈しており、上場リートの値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数の１４日の終値は前日比７．３５ポイント高の１１００．７３と、９月中旬の１．２倍にまで値上がりした。従来の投資家のほか「日銀が買う安心感を背景に、地銀なども積極的に買い始めている」（日銀幹部）という。

　こういった活況については継続を疑問視する声もある。購入対象のＡＡ格以上は都会の優良物件が中心なため「地方にあまり影響がない」（アナリスト）。また、リートの時価総額は３兆５０００億円に上り「５００億円という購入規模では影響は限定的」（業界関係者）との声もある。

　今後、経済の下ぶれリスクが高まれば、日銀は、リートのほか、社債やコマーシャルペーパー（ＣＰ）といったリスク資産の購入枠（１兆５０００億円）を拡大する考えだ。

　ただ、市場でリートを売買する当事者からは、日銀に対し、「利回りが下がり、商品のうま味が少なくなる。これ以上、購入額を増やして価格を上げないでほしい」といった声も寄せられているという。経済情勢分析と「市場の声」とのバランスを保ちながら、日銀は慎重な判断を求められそうだ。

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　［東京　１４日　ロイター］　日銀は１４日、資産買入等基金による指数連動型上場投資信託（ＥＴＦ）と不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）の買い入れ準備が整ったため、１５日以降、市場の状況に応じて買い入れを行うと発表した。

　日銀が実施している包括的な金融緩和政策の柱である資産買入基金では、すでに国債や短期国債、社債、コマーシャルペーパー（ＣＰ）の買い入れを実施しており、ＥＴＦとＪ─ＲＥＩＴの買い入れ開始で、全ての対象資産の買い入れが実施されることになる。

　買い入れ限度額はＥＴＦが４５００億円程度、Ｊ─ＲＥＩＴが５００億円程度で、買い入れは住友信託銀行＜8403.T＞に委託して行う。

　日銀では、実際に買い入れを実施した場合、約定日中に同行のホームページ上で約定額を公表する予定。

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　東証REIT指数が反発し、2日ぶりに年初来高値を更新。日銀によるREIT買い取り観測から需給緩和期待も相まって買いが先行している。

　サンフロンティア不動産 <8934> 、フージャーズコーポレーション <8907> など値動きの軽い中小不動産株にも買いが向かい、東証1部の上昇率ベストテン入り。（編集担当：山田一）

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　回復の遅れが取り沙汰されているJ−REIT市場だが、世界的な観点から投資対象先としてどう受け止められているのだろうか。REITを投資対象とした投資信託を数多く運用している日興アセットマネジメントの商品情報部シニアマネージャーの妹尾園子氏にグローバルREITとJ−REITの現状について話を聞いた。（3回シリーズの3）

――REIT市場の回復にバラつきがあるのでは？

　日本は金融危機後の景気後退局面で、一部のREITのスポンサーの経営不安や金融機関の融資姿勢の厳格化、また、2008年秋の住宅系REITの破綻事例などもあり、J−REITによる資金調達環境は非常に厳しかった。金融機関からの借入れが難しい上に、REIT価格の下落により、公募増資など、市場で資金を集めにくかったとみられる。REIT価格が純資産価額を下回る状態での公募増資は、既存の株主に説明がしづらい側面があろう。一方、米国や英国、オーストラリアでは社債発行や公募増資で早期に市場から資金調達をする動きが見られた。こうしたことは一例だが、世界的にREIT市場の回復度合いにバラつきがみられた要因としては、各国の景気回復スピードの影響が最も大きいことはもちろんだが、それに加えて、各国の資金調達環境の改善ペースの違いによる影響も小さくなかったのではないか。

――現在の国内の資金調達環境は？

　J-REITの公募増資は、2008年7月を最後にしばらく途絶えていたが、2009年10月以降は、公募増資を発表・実施するREITが相次いでいる。また、投資法人債の発行事例も出てきており、緩やかな景気の回復傾向や信用不安の後退などを背景に、J−REITの資金調達環境は改善しつつある。

　そもそもREITは、調達した資金などをもとに物件を購入し、規模を大きくしてきた。市場から資金調達が出来るか否かは重要なポイントになる。資金調達環境の改善によって、J−REITの成長に重要な役割を担う物件取得の動きも増え始めていることは、今後の収益性の向上といった面で期待が持てよう。
　
――レバレッジ比率（借入金比率）の着眼点とは？

　レバレッジは、REITの財務の安定性を図る指標として注目されている。REITは投資家から集めた資金のほかに、借入金による資金調達で、自己資本以上の運用を行なっている。借入金の活用によって、新規の資産取得など積極的な運用を行なうことが可能となる反面、借入金への依存度が高い場合は、財務の安定性や金利変動リスクに対する懸念が生じやすくなる面がある。足元では、世界のREIT各社は、自己資本の増強を目的とした増資や借入金の返済、資産売却などによって、財務体質の強化を進めており、このレバレッジ比率は低下傾向にある。
日本ではREITの基本方針として、レバレッジ比率に一定の上限を設け、財務の安定性の維持に努めているREITが多い。

　なお、公募増資などによって自己資本を増やし、レバレッジ比率を下げることで、次なる成長のために借入金を活用した物件取得が可能となる。株主にとっては収益および利回り向上が期待できる要素となろう。

――今後の海外のREIT市場は？

　世界的な景気の回復傾向を受けた各国の雇用や小売売上高の改善は、不動産ファンダメンタルズを下支えするとみられる。また、実物不動産の賃料や空室率は改善基調にあり、オフィスの賃料などは一部地域で既に上昇基調となっている。また、過去数年にわたって、主要市場では不動産物件の新規供給が抑制されてきたことから、需要回復が実物資産価格の上昇につながる弾力性が高い状況にあると考えられる。

　こうした改善に加え、主要先進国で金利が低下傾向にある中、株式の配当利回りや10年国債利回りなどに比較して、高い水準にある分配金利回りは、投資家の注目を集めよう。　

　なお、過去の世界経済の成長率とグローバルREITの騰落率をみると、世界経済の成長率が拡大すると、概ねグローバルREITのパフォーマンスは堅調に推移している。今後、成長が見込まれる世界経済を反映した、REIT市場の躍進が期待される。（編集担当：小林南々穂）

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